Hausverkauf & Immobilienverkauf

Hausverkauf: Das müssen Sie wissen

Der Hausverkauf ist ein wichtiger Schritt im Leben vieler Menschen. Für einen reibungslosen Ablauf und einen erfolgreichen Verkauf ist die Planung essentiell. Auch die Entscheidung, ob der Hausverkauf mit oder ohne Makler stattfinden soll, hat gleich zu Beginn eine große Tragweite und sollte daher gut durchdacht werden.

Finden Sie den optimalen Zeitpunkt für Ihren Hausverkauf heraus, um möglichst schnell und erfolgreich zu verkaufen. Trotz aller Planung ist ein Hausverkauf natürlich immer eine emotionale Herausforderung. Wir geben Ihnen Tipps, wie Sie am besten vorgehen und beraten Sie auch gerne kostenlos und persönlich zu Ihrem Vorhaben.

Das müssen Sie über den Hausverkauf unbedingt wissen:

• Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Verkauf?
• Was sind die Gründe für einen Hausverkauf?
• Wann muss das Haus wegen eines Pflegefalls verkauft werden?
• Wie läuft ein Hausverkauf ab?
• Hausverkauf: Mit oder ohne Makler?
• Welche Unterlagen sind für den Hausverkauf nötig?

In den häufigsten Fragen finden Sie die wichtigsten Informationen zum Hausverkauf.

Wann ist ein Hausverkauf sinnvoll?

Um den richtigen Zeitpunkt für einen Hausverkauf zu finden, sind mehrere Aspekte entscheidend. Die individuelle Situation und die aktuelle Konjunktur haben die größten Auswirkungen auf den Verlauf des Hausverkaufs. Die aktuell hohen Immobilienpreise machen einen Hausverkauf nicht nur besonders attraktiv, sondern auch sehr lukrativ.

Vor allem sind es persönliche Beweggründe, zum Beispiel ein Pflegefall in der Familie, der den Hausverkauf zur Deckung der Pflegekosten notwendig macht. Aber das sogenannte „Downsizing“ ist häufig der Auslöser des Hausverkaufs: Man möchte sich altersbedingt verkleinern. Mit dem Erlös aus dem Hausverkauf wird dann eine neue Wohnung finanziert.

Den richtigen Moment abpassen

Das Statistische Bundesamt veröffentlicht quartalsweise den sogenannten Häuserpreisindex. Der Häuserpreisindex beschreibt die Immobilienpreisentwicklung auf Bundesebene. Er ist ein guter Indikator, ob sich ein Immobilienverkauf aktuell lohnt. Die Immobilienpreise steigen in den letzten Jahren ungebremst – wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen wollen, ist jetzt der richtige Zeitpunkt.

Als Basiswert wird im Häuserpreisindex das erste Quartal 2015 herangezogen (Q1 2015 = 100). Auf dieser Grundlage wird die Entwicklung der Preise für Wohnimmobilien berechnet. Der Häuserpreisindex lag im zweiten Quartal 2021 bei 136,2. Das ist eine Preissteigerung um fast 7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Anders gesagt: Eine Immobilie, die Mitte 2020 noch für 200.000 Euro verkauft wurde, wurde 2021 für 214.000 Euro verkauft.

Häuserpreisindex

Preise für Wohnimmobilien von 2015 - 2021

Datenquelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), 2021

Was sind die Gründe für einen Hausverkauf?

Eine altersbedingte Haushaltsverkleinerung macht einen gelassenen Hausverkauf möglich: Zeit ist kein Faktor. Hier sind Sie in der günstigen Position, mehrere Ansätze ausprobieren zu können und haben Zeit, verschiedene Wege des Immobilienverkaufs auszuprobieren. Sie können den Immobilienmarkt beobachten und den optimalen Zeitpunkt in aller Ruhe abwarten, um das Haus zu verkaufen.

Anders sieht es aus, wenn ein schneller Hausverkauf notwendig wird. Oft ist es eine plötzliche Krankheit oder Pflegebedürftigkeit, die einen zügigen Hausverkauf erfordern. Aber auch finanzielle Schwierigkeiten sind häufiger Beweggrund, das eigene Haus zu verkaufen. Dann bleibt wenig Zeit, um sich mit dem Prozess vertraut zu machen. Gerade in solchen Momenten ist ein Hausverkauf mit professioneller Unterstützung durch einen erfahrenen Makler sinnvoll.

Hausverkauf zur Haushaltsverkleinerung

Das eigene Zuhause ist der Lebensmittelpunkt. Aber wenn die Kinder ausgezogen sind, wirkt ein Einfamilienhaus mit zwei Etagen und weitaus mehr Zimmer als nötig, oft zu groß und leer. Wenn noch ein Grundstück mit Garten dazukommt, ist die Instandhaltung des eigenen Hauses schnell eine zeitintensive Aufgabe.

Im Seniorenalter entscheiden sich viele Personen daher für das sogenannte „Downsizing“ – die Haushaltsverkleinerung. Der Erlös aus dem Hausverkauf wird dann verwendet, um die neue Wohnung zu finanzieren. Eine altersgerechte Wohnung ist weitaus kostengünstiger in der Instandhaltung als ein großes Haus mit Garten. Außerdem bringt die Energieeffizienz gerade in neugebauten Gebäuden ebenfalls attraktive Ersparnisse in den Nebenkosten.

Nicht zuletzt ist die Verlagerung des Wohnumfelds auf ein Stockwerk eine zukunftsorientierte Entscheidung. Wenn Sie sich für eine Haushaltsverkleinerung entscheiden, erhalten Sie mit vorhandenem Pflegegrad außerdem 4.000 Euro Zuschuss für Ihren altersgerechten Badumbau. Falls die neue Wohnung doch ein Treppenhaus mitbringt, können Sie den Zuschuss auch für den Einbau eines Treppenlifts nutzen.

Hausverkauf zur Deckung der Pflegekosten

Die Lebenserwartung in Deutschland steigt: Bis 2060 wird ein Anstieg der Lebenserwartung auf durchschnittlich 87 Jahre prognostiziert. Damit einher geht auch ein drastischer Anstieg der Pflegebedürftigen. Allein bis 2030 wird mit vier Millionen pflegebedürftigen Menschen in Deutschland gerechnet. Die Pflegekosten steigen ebenfalls.

Für viele Familien macht das einen Hausverkauf notwendig, um die Kosten für die Pflege des Angehörigen zu decken. Nur zwischen 2018 und 2020 stiegen die Eigenanteile in Pflegeheimen um 15 Prozent im Bundesdurchschnitt. Trauriger Spitzenreiter ist Nordrhein-Westfalen, wo Pflegebedürftige über 2.400 Euro monatlichen Eigenanteil in Pflegeheimen zu leisten haben. Aufs Jahr gerechnet sind das fast 29.000 Euro.

Lebenserwartung in Deutschland

Entwicklung von 1950 – 2019 | Prognose von 2020 - 2060

Wann muss das Haus wegen eines Pflegefalls verkauft werden?

Wenn die eigenen finanziellen Mittel nicht für die Pflegekosten ausreichen, leistet das Sozialamt „Hilfe zur Pflege“. Allerdings versuchen Sozialämter zuvor immer, Gelder von Angehörigen einzufordern. Angehörige ersten Grades werden erst ab einem Jahreseinkommen von 100.000 Euro zur Kasse gebeten. Anders sieht es bei Ehepartnern aus: Hier ist die Grenze bereits bei 21.600 Euro jährlichem Einkommen.

Das Sozialamt überprüft, ob der Pflegebedürftige über Vermögen verfügt. Hierzu zählt auch Wohneigentum. Daher ist ein Hausverkauf oft die beste Möglichkeit, Angehörige vor Pflegekosten zu bewahren. Ein Pflegefall stellt für die ganze Familie eine große emotionale Belastung dar. Daher ist es dringend ratsam, bereits im Vorfeld Vorkehrungen für einen Pflegefall zu treffen. Eine Generalvollmacht erlaubt den Bevollmächtigten unter anderem den Hausverkauf, wenn der Besitzer nicht mehr selbst dazu imstande ist.

Wie läuft ein Hausverkauf ab?

Der Hausverkauf lässt sich in verschiedene Schritte einteilen. Zu Ihrer Orientierung haben wir den Hausverkauf in 7 Schritte unterteilt. Beachten Sie, dass manche Schritte mehr, und andere Schritte weniger aufwendig sind. Gerade die Beschaffung der Unterlagen kostet in Eigenarbeit viel Zeit.

1. Mit oder ohne Makler? Hier steht eine wichtige Wahl bevor: Möchten Sie Ihr Haus auf eigene Faust verkaufen oder einen Makler mit dem Hausverkauf beauftragen? Hier finden Sie eine Entscheidungshilfe.

2. Unterlagen vorbereiten Für den Hausverkauf sind viele Unterlagen notwendig. Manche beeinflussen den Erfolg des Verkaufsprozesses, andere sind gesetzlich vorgeschrieben. Hier finden Sie eine Übersicht.

3. Angebotspreis festlegen Der erste Angebotspreis ist entscheidend: Zu niedrig schmälert er Ihren Erlös, zu hoch angesetzt schreckt er potenzielle Käufer ab. Ein erfahrener Makler hilft Ihnen, einen optimalen Angebotspreis festzulegen.

4. Exposé & Vermarktung der Immobilie Um potenziellen Käufern die Vorzüge Ihrer Immobilie nahzulegen, ist ein aussagekräftiges Exposé und gute Vermarktung maßgeblich. Die Erstellung des Exposés und die Vermarktung übernimmt der Makler für Sie.

5. Besichtigungstermine wahrnehmen Hier können Sie mit vor allem mit Fragen zu Zustand, Grundstück, Infrastruktur und Nachbarschaft rechnen. Ein Makler übernimmt den gesamten Besichtigungsprozess inklusive Terminvergabe für Sie.

6. Kaufkraft der Interessenten prüfen Eine Selbstauskunft und eine Finanzierungsbestätigung der Bank stellt die Kaufkraft der Kaufinteressenten sicher. Dieser Schritt ist mit vielen Rechtsfragen verbunden – ein Makler übernimmt die Abwicklung.

7. Vertragsunterzeichnung beim Notar In Deutschland ist ein Hausverkauf nur dann rechtlich bindend, wenn eine notarielle Beurkundung erfolgt. Wenn Sie einen Makler beauftragen, begleitet er Sie zum Notar. Hier erfahren Sie mehr.

Hausverkauf mit oder ohne Makler?

Ein Privathausverkauf erfordert nicht nur großes Wissen, sondern auch viel Aufwand und somit Zeit. Ob ein Hausverkauf mit Makler oder ein Privatverkauf für Sie besser passt, hängt so vor allem von Ihren eigenen Erwartungen an den Prozess und Ihren Fähigkeiten und Vorkenntnissen ab. Wer keine Erfahrung mit dem Verkauf von Immobilien hat, sollte unbedingt einen Makler beauftragen.

Ein Makler übernimmt gleich zu Beginn des Verkaufsprozesses viele Aufgaben für Sie. Der Angebotspreis ist die erste Visitenkarte Ihres Hauses. Ein zu hoher Preis schreckt potenzielle Kaufinteressenten ab und verzögert oder verhindert einen erfolgreichen Hausverkauf. Wird der Preis zu niedrig angesetzt, leidet Ihr Verkaufserlös. Ein erfahrener Makler erstellt auf Grundlage von Marktanalysen einen optimalen Erstangebotspreis für Ihr Haus.

Bereits in diesem Schritt müssen Privatverkäufer oft verschiedene Gutachter und Experten beauftragen. Das ist mitunter teuer und aufwendig. Für viele Privatverkäufer ist das bereits ein ausschlaggebendes Argument, doch einen Makler zu beauftragen. Auch das Netzwerk des Maklers ist nicht zu unterschätzen: Ein erfahrener Makler hat Zugriff auf Vermarktungsressourcen, mit denen Privatpersonen nicht mithalten können. Das erhöht die Anzahl der Interessenten und nicht selten auch Ihren Erlös.

Fazit: Ein Hausverkauf ohne Makler ist möglich, ist für unerfahrene Personen aber mit vielen komplizierten Situationen verbunden, in denen Fehler sich negativ auf den Hausverkaufs-Erlös auswirken. Ein erfahrener Makler unterstützt Verkäufer beim Verkaufsprozess und sorgt so von Beginn an für einen reibungslosen Ablauf.
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Wie finde ich den richtigen Makler für den Hausverkauf?

Beim Hausverkauf mit Makler ist es wichtig, ein Vertrauensverhältnis zwischen dem Makler und Ihnen als Verkäufer zu etablieren. Setzen Sie daher unbedingt auf einen erfahrenen Makler aus Ihrer Region, der den lokalen Immobilienmarkt bestens kennt. Idealerweise vergleichen Sie die Bewertungen verschiedener Makler.

Der richtige Makler bringt nicht nur das notwendige Know-How mit, sondern verfügt über ein großes Netzwerk aus Interessenten. Diese Interessenten sind Ihre potenziellen Käufer – ein erfahrener Makler hat sich etabliert und verfügt über weitreichende Verbindungen. Durch Marktanalysen erarbeitet er den optimalen Angebotspreis für Sie und übernimmt die Vermarktung Ihrer Immobilie für einen erfolgreichen Verkauf.

Welche Unterlagen sind für den Hausverkauf nötig?

Für einen Immobilienverkauf sind einige Unterlagen notwendig. Wenn Sie eine Immobilie im Auftrag verkaufen, zum Beispiel das Haus Ihres Angehörigen, benötigen Sie in jedem Falle eine Vollmacht. Die anderen vor dem Hausverkauf notwendigen Unterlagen finden Sie in unserer Tabelle aufgelistet:

Nach dem Hausverkauf sind weitere Unterlagen nötig. Die Versicherungsurkunden für das Haus, Garantieurkunden für Geräte und Heizungen sowie gesammelte Abrechnungen von Heiz- und Nebenkosten erhält der Käufer bei der Schlüsselübergabe.

Was kostet ein Hausverkauf?

Bei einem Hausverkauf kommen auf Verkäufer und Käufer unterschiedliche Kosten zu. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, zahlen Sie zum einen für die nötigen Unterlagen. Die Gebühren liegen hier zwischen 50 und 425 Euro – je nachdem, ob Sie bereits einen Energieausweis besitzen.

Seit 2009 müssen Eigentümer, die Ihr Haus verkaufen möchten, spätestens bei den Besichtigungsterminen mit potenziellen Käufern einen Energieausweis vorlegen können. Wenn zu diesem Zeitpunkt kein Energieausweis vorhanden ist, drohen hohe Bußgelder: bis zu 15.000 Euro Strafe können verhängt werden.

Die Kosten für einen Energieausweis variieren. Ein sogenannter Verbrauchsausweis wird auf der Grundlage von Heiz- und Nebenkostenabrechnungen erstellt und kostet zwischen 50 und 80 Euro. Für einen Bedarfsausweis werden circa 300 Euro fällig, da für diesen Energieausweis eine umfassende Analyse vor Ort von einem Fachmann vorgenommen wird.

Wenn Sie ein Haus gewinnbringend verkaufen, dass Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, müssen Sie die sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Die Höhe der Spekulationssteuer ist vom erzielten Gewinn und Ihrem Einkommenssteuersatz abhängig. Notarkosten, Grunderwerbssteuer und Grundsteuer zahlt der Käufer Ihrer Immobilie.

Wer bezahlt die Maklerkosten beim Hausverkauf?

Am 23.12.2020 trat ein neues Gesetz zur Maklerprovision in Kraft. Hinter dem Namen „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ verbergen sich vier verschiedene Möglichkeiten:

1. Die Doppelprovision
   Verkäufer und Käufer schließen einen gemeinsamen Vertrag mit dem beauftragten Makler ab und tragen jeweils 50 Prozent der Maklerprovision. Beide Provisionsansprüche werden mit dem Abschluss des Kaufvertrags fällig (§656 c BGB n.F.).
2. Übernahmevereinbarung
   Die Provision ist grundsätzlich durch den Auftraggeber zu bezahlen. Der Auftraggeber schließt eine Übernahmevereinbarung mit der anderen Partei ab, die dann bis zu 50 Prozent der Maklerprovision trägt (§ 656 d BGB n.F.).
3. Maklerauftrag mit Verkäufer ohne Übernahmevereinbarung
   Die Provision wird allein durch den Verkäufer bezahlt, wenn keine Übernahmevereinbarung getroffen wurde. Der Verkäufer bezahlt die vereinbarte Provision, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 BGB).
4. Suchauftrag des Käufers
   Die Provision wird allein durch den Käufer bezahlt. Der Käufer bezahlt diese, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt und dem Makler das vermittelte Objekt nicht vor dem Suchauftrag an die Hand gegeben wurde (§652 BGB).

Alternative zum Verkauf: Immobilienverrentung

Eine Immobilienverrentung bezeichnet einen Hausverkauf auf Rentenbasis. Hier wird das Haus oder die Wohnung nicht an einen Privatkäufer, sondern an eine Bank, eine Versicherung oder eine Stiftung verkauft. Sie können weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben. Dadurch lassen sich beispielsweise Urlaubreisen finanzieren. Aber auch Pflegekosten sind mit der Immobilienverrentung finanzierbar.

Bei einer Immobilienverrentung als Leibrente erhalten Sie eine lebenslange monatliche Zahlung und ein Wohnrecht auf Lebenszeit. Bei der Zeitrente wird eine vertraglich festgelegte Laufzeit vereinbart, in der monatliche Zahlungen an Sie verrichtet werden. Auch das Wohnrecht gilt bei dieser Möglichkeit nur binnen der Vertragslaufzeit. Die dritte Option ist der Nießbrauch, bei dem Sie den Erlös als Einmalzahlung erhalten und über das Nießbrauchrecht bis zu Ihrem Lebensende über die Immobilie verfügen.

Antworten auf die häufigsten Fragen